沙田渣甸山花園

Ville de Jardin

獨立屋收購及學生宿舍改造項目

House C11, 33-35 穗禾路, 沙田 · 實用面積 1,742 平方呎

收購價

HK$24M

協商後價格

總投資

HK$26M

含裝修預算

目標回報

5.0%

年租金收益率

資本增值

~39%

預計升值空間

一

項目概述

透過收購、改造、穩定收益及溢價退出的增值型策略，創造顯著資本增值空間。

低價收購

以具吸引力價格購入獨立屋物業

改造增值

翻新及重新定位為 11 個學生床位宿舍

穩定收益

達至約 5% 年租金回報率

溢價退出

以約 3.6% 資本化率出售予投資者

物業實景

沙田渣甸山花園現況照片及周邊環境。

沙田區域 · 鄰近香港中文大學

二

收購及投資成本

物業位於沙田渣甸山花園，鄰近香港中文大學，極具學生宿舍改造潛力。

投資成本明細

協商後收購價HK$ 24,000,000

裝修及改造預算HK$ 2,000,000

總投資成本HK$ 26,000,000

物業資料

實用面積1,742 平方呎

建築面積2,291 平方呎

實用率76%

間隔4 房 (2 套房)

改造後學生床位11 張

特色花園、有寵屋苑

改造後效果圖

專為學生打造的現代化居住空間，兼顧學習與休息需求。

公共學習區· 採光天窗設計，配備多個獨立工作站，設有安靜學習區

學生睡房· 床位與書桌一體化設計，上床下桌，空間利用率高

套房睡房· 獨立套房設計，附設獨立衛浴，床位與書桌分區清晰

公共客廳· 雙層挑高公共區域，配備休閒沙發、豆袋椅及咖啡角，提供放鬆社交空間

車庫改造戶外區· 將車庫改造為花園式戸外休閒區，配備火焰框、餐桌及綠化布置，為學生提供放鬆庭院空間

上下舖學生睡房· 上下舖床效益利用空間，配備內建書桌及儲物櫃，兩位學生共享明亮學習環境

共用廚房· L形廚房配置，配備全套家電及充裕儲物空間，供學生共用烹飪

精品自修室· 木飾面與石材結合，配備皮革座椅及暖光書桌，打造高端學習氛圍

三

租金收入預測

基於 5% 目標回報率，計算每間房所需月租。

目標回報率

5.0%

年度租金收益率

年度淨營運收入

$1.3M

HK$ 26M × 5%

每個床位月租

$9,850

$1.3M ÷ 11 床 ÷ 12 個月

計算公式

總投資成本

$26,000,000

目標回報率

年度 NOI

$1,300,000

年度 NOI

$1,300,000

床位數 × 月份

11 × 12

≈

每個床位月租

$9,850

四

退出策略及估值分析

透過收益率差距（yield spread），以較低資本化率出售創造資本增值。

估值計算

年度 NOI

$1,300,000

市場資本化率

3.6%

預計出售價值

HK$ 36,100,000

收益率差距策略

購入收益率5.0%

退出資本化率3.6%

收益率差距

1.4%

此差距直接轉化為資本增值

五

投資回報分析

根據不同持有期，預計年化回報率分析。

年化回報率（按持有期）

總投資成本

HK$ 26,000,000

預計出售價值

HK$ 36,100,000

預計資本增值

HK$ 10,100,000

總體回報率

約 38.9%

六

投資亮點

增值型投資策略

透過重新定位將傳統住宅改造成高收益學生宿舍，提高整體回報。

收益率差距帶來資本增值

以約 5% 收益率購入，若市場以 3.6% 資本化率出售，產生明顯價值提升空間。

分散租戶風險

11 個學生床位分散租戶風險，減低單一租戶流失影響。

長期持有亦具吸引力

即使不出售，項目穩定後仍可提供約 5% 租金回報。

交通連接

毗鄰多條交通幹線，輕鬆抵達各大學及市區樞紐。

沙田站

小巴 69K 直達

15 分鐘

大學站

811A → 東鐵綫

30 分鐘

九龍塘站

811A → 東鐵綫

35 分鐘

紅磡站

811A → 東鐵綫

41 分鐘

小巴 69K

每 7 分鐘一班，直達沙田站

物業門口直達 69K 小巴站，15 分鐘直抵沙田站，銜接東鐵綫前往九龍塘、紅磡及整個港鐵網絡，是學生出行的最大優勢。

鄰近院校

香港中文大學香港理工大學香港城市大學

小巴 69K

沙田站

香港城市大學

香港中文大學

七

保守情境分析

即使在較保守的退出假設下，項目仍具顯著增值空間。

情境比較

保守情境

資本化率 4%

+25%

出售價值

HK$ 32.5M

資本增值

HK$ 6.5M

基準情境

資本化率 3.6%

+38.9%

出售價值

HK$ 36.1M

資本增值

HK$ 10.1M

即使在保守情境下（資本化率 4.0%），預計出售價值仍達 HK$ 32,500,000，實現約25% 資本升值.

八

結論與建議

項目優勢

穩定後約 5% 年租金回報

潛在約 39% 資本升值空間

2 至 3 年持有期可達雙位數年化回報

具清晰退出策略及增值邏輯

建議推進事項

租金市場驗證

裝修及間隔可行性評估

法律及合規審查

機密文件

本投資建議書僅供內部參考，不構成任何投資建議或承諾。